Bien vendre

Il est prudent, lorsque l’on envisage de vendre un bien immobilier (terrain, maison, appartement) de réfléchir à l’opportunité de la vente et de bien cerner ses intentions. Faut-il vendre en l’état, diviser le terrain, procéder à des travaux de rénovation de la maison auparavant? Ne serait-il pas préférable de louer?
Aussi, il est important de se renseigner au préalable sur les contraintes et implications (frais à la charge du vendeur, droits de préemption…). Une fois la décision prise, il conviendra d’estimer avec rigueur la valeur du bien. La rédaction de l’avant-contrat sera ensuite une étape essentielle, le vendeur ayant toute latitude pour y faire mentionner diverses clauses et conditions.

Le juste prix
C’est la synthèse d’une analyse détaillée du bien à vendre, dont le prix prendra en compte plusieurs critères:
• la présentation du terrain (nivellement, viabilisation, plantations, clôture…),
• l’année de construction de l’habitation (conformité) s’il y a lieu,
• la situation et la configuration (accès, vue, environnement…),
• le caractère évolutif de l’environnement,
• la qualité de la construction,
• les prestations d’équipement et d’ameublement,
• l’état et l’entretien (xylophages, peintures, piscine, climatisation, toiture, fosses…),
• Le coût des charges mensuelles (copropriété ou association syndicale).
Le notaire, l’agent immobilier et l’expert en bâtiment sont à même de vous aider à bien évaluer sa valeur (lire le chapitre «savoir s’entourer » page 40). l’état et l’entretien (xylophages, peintures, piscine, climatisation, toiture, fosses…),
• Le coût des charges mensuelles (copropriété ou association syndicale).
Le notaire, l’agent immobilier et l’expert en bâtiment sont à même de vous aider à bien évaluer sa valeur (voir: Les intervenants )

Quelle surface mentionner?
Vente d’un terrain
Procéder à un nouveau bornage du terrain avant de le mettre en vente, même si cette opération a déjà été effectuée par le passé, peut être conseillé. En vingt ans, un terrain en bord de mer - par exemple -pourra avoir évolué sous l’action de la houle (apport de sable) et présenter de nouveaux contours. L’acquéreur potentiel, avant d’investir, exprime souvent le désir de vérifier la superficie du terrain; un partage des frais de bornage entre vendeur et acheteur pourra alors être envisagé.

La clause de non garantie de contenance Aujourd’hui, les géomètres disposent de moyens de plus en plus performants pour mesurer un terrain, ce qui n’était pas le cas il y a encore quelques années où la surface donnée pouvait être approximative. Si, après mesures, les limites annoncées s’avèrent plus ou moins exactes, la clausede non garantie de contenance (à porter dans le compromis) prévoit qu’il n’y aura pas de diminution ou d’augmentation de prix, même si la surface excède 5 %… Déterminer avec exactitude la surface d’un terrain en trapèze ou à forte pente n’est pas toujours aisé, plusieurs géomètres pouvant trouver des superficies différentes… Cette clause sert à compenser.

Vente d’une habitation
La surface exprimée dans les annonces «à vendre» s’avère assez variable. Certaines incluent la terrasse et/ou les balcons; d’autres indiquent la surface au plancher, avec ou sans l’épaisseur des murs… Il est recommandé de mentionner une surface en «Loi Carrez» comprenant, pour sa part, tout ce qui est habitable (supérieur à 1,80 m de hauteur): pièces, dégagements, placards…, quitte à préciser les dimensions de la terrasse si celle-ci est vaste, couverte et forme «une pièce à vivre» appréciable.

La clause de non-garantie
Selon le Code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents, mais il est tenu des vices cachés. Il est d’usage, pour mettre fin à tout recours en chaîne, d’introduire dans les contrats de vente une clause d’exonération de garantie: le vendeur vend en l’état, sans aucune garantie. Encore faut-il que ce dernier n’ait pas connaissance des vices cachés. Celui qui ne pouvait les ignorer ou qui aurait sciemment dissimulé, par exemple, la présence de termites en cherchant à masquer les dommages, ne pourrait faire jouer cette clause.
Selon la gravité du préjudice, le vendeur pourrait être tenu de réparer, de diminuer son prix, voire d’annuler la vente. Cette clause de non-garantie est également susceptible de s’appliquer à des terrains nus (terrains meubles mal remblayés ou mal terrassés).

Diviser un terrain
Il est tout à fait possible de diviser un terrain en plusieurs lots sans être concerné par les formalités de lotissement, à condition que ce morcellement, sur une période de dix ans, n’ait pas pour effet de porter à plus de cinq lots la propriété d’origine. Sinon, le vendeur devra faire une demande d’autorisation de lotir et l’Urbanisme pourra lui imposer la viabilisation des lots.
Il faudra simplement veiller à ce que la division opérée ne rende pas les terrains inconstructibles car les PGA ont de plus en plus tendance à imposer, dans certaines zones, une surface minimum pour pouvoir bâtir (exemple: 600 m2). Le vendeur devra ensuite faire effectuer un nouveau bornage. La terre conservera son nom, mais dans les zones à cadastre rénové, le numéro de la parcelle sera supprimé dans le document d’arpentage pour être remplacé par de nouveaux numéros. Si le terrain à diviser comprend déjà une habitation, il faudra là aussi s’informer de sa constructibilité potentielle, la ou les maisons en place étant susceptibles d’être ultérieurement démolies pour faire place à une nouvelle construction. En l’absence de possibilité de bâtir, on pourrait alors choisir de laisser le terrain en l’état (commun) et de vendre les lots en co-propriété.

Vendre, en vue d’acheter
Vendre son terrain ou à fortiori sa résidence principale en vue d’acheter une nouvelle propriété n’est pas toujours une mince affaire, tant il est difficile d’articuler les deux opérations. Ainsi, une fois la future acquisition repérée, encore faut-il que son propriétaire accepte d’attendre que vous ayez vous-même vendu votre bien… En outre, il existe toujours des aléas. Tant que le futur acheteur de votre bien n’a pas obtenu son prêt ou que toutes les pièces ne sont pas réunies, vous demeurerez dans l’expectative. Dès lors, il vaut mieux être sûr d’avoir vendu avant de s’engager à acquérir sauf si vous avez la possibilité de signer, de votre côté, un compromis comportant une condition suspensive. Celle-ci précisera alors que vous achèterez, à la condition que la vente de votre bien soit définitive. Aussi, la rédaction des avant-contrats respectifs devra être minutieusement préparée par le notaire.