Petit état des lieux des locations meublées

Un bail «contractuel»
La majorité des maisons en location, en Polynésie française, sont louées meublées. Or, contrairement aux locations nues qui font l’objet d’un bail de trois ans (renouvelable), la durée du bail pour les locations meublées est libre. En d’autres termes, propriétaires et locataires conviennent ensemble de sa durée, qu’elle soit déterminée ou indéterminée.
Si le bailleur souhaite récupérer son logement, il doit en informer le locataire par voie d’huissier six mois avant l’échéance du bail initial ou à tout moment si le bail a déjà été reconduit une fois. Dans le cas contraire, le bail sera renouvelé automatiquement (tacite reconduction).

Pour sa part, le locataire qui souhaite donner congé est tenu de le signaler au bailleur par lettre recommandée (avec accusé de réception) et de respecter un préavis de deux mois. Cependant, nombre de points relatifs aux droits et obligations des parties relèvent du principe de la liberté contractuelle. Rien n’oblige par exemple, le locataire à contracter une multirisques habitation, si cette obligation n’est pas stipulée dans le bail. C’est ce qu’on appelle «la loi des parties». Dès lors, la rédaction du bail est particulièrement importante, le bailleur et le preneur ayant tous deux la possibilité d’y faire figurer différentes clauses. Téléchargez un exemplaire de contrat de location meublée.

Attention:
Faute d’une réglementation précise pour les locaux meublés, certains propriétaires en profitent pour ajouter des clauses considérées comme abusives (imposer la charge d’un jardinier, interdire à un locataire d’avoir des animaux, le prélèvement automatique des loyers…).

Le dépôt de garantie
Le montant de la garantie, ou caution, versé par le preneur (afin de couvrir d’éventuels dommages au cours de la location) est, de même, librement consenti. Il est versé à la prise de possession des lieux et son montant sera mentionné dans le bail. Il n’existe pas, pour les locations meublées, de délai légal de restitution de la garantie. L’usage veut cependant que le bailleur restitue les sommes versées par le locataire dans le mois suivant la remise des clefs et déduction faite des éventuels frais lui restant dus (réparations…). Là aussi, les clauses de garanties doivent être prévues dans le contrat de location.

L’état des lieux L’état des lieux est un document qui présente pièce par pièce les caractéristiques du bien loué et en décrit l’état d’usure (neuf, bon état, usé…). Dans le cas d’une location meublée, l’état des lieux est accompagné d’un inventaire du mobilier qui précise l’état des équipements de la maison. Dressé à l’entrée dans les lieux et à la sortie, l’état des lieux n’est, contrairement à une idée répandue, nullement obligatoire pour les maisons meublées. Néanmoins, propriétaires et locataires ont tout intérêt à en dresser un, afin d’éviter les pea pea (problèmes, litiges). Il aura soin de mentionner: - La date d’entrée dans les lieux du locataire et sa date de sortie, - Les noms et adresses du propriétaire et du locataire,

- La désignation du logement loué (maison, appartement…),
- Les éléments d’équipement pièce par pièce: installations sanitaires et électriques, robinetterie, revêtements (sols, murs, plafonds), etc.
- L’état de tous ces équipements (lavabo ébréché, raccordement électrique défectueux…).
- Les observations complémentaires de chacun.

Reprise de la maison par le propriétaire
Vous êtes locataire et votre propriétaire vous annonce qu’il souhaite récupérer sa maison. Pas d’affolement; vous avez six mois devant vous, conformément au délai de préavis requis en ce cas. Cette reprise doit en outre être justifiée par:
- La nécessite de reconstruire le fare ou d’y engager des travaux importants,
- La volonté d’y habiter, d’y loger sa famille (conjoint, ascendants ou descendants) ou celle de son conjoint.
Le droit de reprise ne peut s’exercer pour des amis. Le législateur a par ailleurs prévu certaines précautions afin de prévenir les abus.
Ainsi, si deux mois après la reprise de la maison, celle-ci n’est toujours pas occupée, une indemnité pourra être réclamée au propriétaire.

Droits et devoirs de chacun
Etre propriétaire ne doit pas se résumer, comme c’est parfois le cas, à encaisser les loyers. S’il a des droits, il a aussi des devoirs. Ainsi, il est tenu «d’entretenir la chose en l’état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée». En d’autres termes, le fare doit être habitable.

Le locataire doit pour sa part occuper les lieux «bourgeoisement » et «paisiblement» et veiller à leur conservation et à leur entretien «en bon père de famille». Ce qu’il convient de faire pour ses enfants (veiller à leur santé, à leur propreté, soigner les bobos…) s’applique de même à la maison.
En résumé, toutes les réparations inhérentes à la structure de la maison (murs, toiture, fondations…) reviennent au propriétaire; le reste incombe au locataire. Ainsi, si l’eau s’infiltre dans la maison, le propriétaire devra prendre en charge les travaux. Un lavabo ébréché par le locataire devra en revanche être réparé à ses frais.
Cependant, la notion d’usure et de vétusté (des équipements) est également à appréhender. Ainsi, si l’état des sols s’est dégradé au fil du temps, le locataire entrant ne peut être tenu pour responsable et pourra demander à son propriétaire de «faire le nécessaire ». Il en va de même pour le remplacement d’un chauffe-eau ou d’un frigo devenus trop vétustes.

Règle n°1: toujours payer son loyer
Nombre de locataires s’apprêtant à rendre la maison s’abstiennent de payer leur dernier loyer, par crainte d’avoir des difficultés à récupérer leur caution. Il faut savoir qu’un tel procédé est illégal et susceptible de se retourner contre le locataire. De même, il est recommandé de n’interrompre en aucun cas les versements de loyer, même s’il s’agit de faire pression sur un propriétaire récalcitrant, refusant par exemple d’effectuer les réparations lui incombant. En se mettant dans l’illégalité, le locataire s’expose à une rupture de contrat. Mieux vaut privilégiez le dialogue, puis suivre la voie légale (lettre recommandée, saisie du tribunal civil…).