Louer non meublé

Le bail
Il définit les conditions de la location : conditions de résiliation, montant du loyer, obligations des parties,…
Il faut savoir que le locataire ne s’engage pas devant la loi s’il signe un bail comportant des clauses abusives, la loi étant supérieure au contrat. La durée du bail est de trois ans (renouvelable).

Droit de reprise
Il est clairement défini dans la délibération de 1962 et ne peut être exercé par le propriétaire que dans les conditions suivantes :

Le locataire ne paye pas son loyer.
Dans ce cas, le propriétaire doit faire une sommation de payer par voie d’huissier avec un délai de paiement. Une fois le délai dépassé, en cas de non paiement, il peut engager un recours devant les tribunaux.
Le propriétaire souhaite récupérer sa maison pour l’occuper lui-même, pour y loger son conjoint ou ses ascendants ou descendants directs.
Dans ce cas, il doit respecter un préavis de six mois (signifié par voie d’huissier) et doit obligatoirement occuper les lieux dans les deux mois à compter du départ du locataire et pendant deux ans sous peine de devoir payer une pénalité d’un an de loyer minimum au locataire évincé.
Le propriétaire a obtenu un permis de reconstruire ou de surélever l’immeuble.
Les travaux devront commencer dans les trois mois à compter du départ du locataire et le propriétaire souhaitant relouer après les travaux devra donner la priorité au locataire évincé.
En cas de vente, il y a transfert du contrat de location entre l’ancien et le nouveau propriétaire.

Le préavis du locataire
Pour une habitation non meublée, le préavis est de 3 mois.

Le loyer
Depuis 1975, il se définit librement entre les parties.
L’augmentation des loyers dépassant 100.000 F CFP est librement débattue entre locataire et propriétaire, ce qui implique qu’aucune augmentation ne peut être imposée.
Seuls les loyers inférieurs à 100.000 F CFP sont révisables chaque année selon un taux maximum fixé par arrêté. Le propriétaire doit déclarer une maison mise en location aux contributions et payer un impôt équivalent à un mois de loyer environ.

Le dépôt de garantie (la caution)
La loi de 1989 (locaux nus) stipule que la caution ne peut excéder 2 mois de loyer et qu’elle doit être restituée dans les 2 mois après le départ du locataire. En principe, le bail fixe clairement les règles.

Droits et devoirs
Là encore, la législation est précise dans le cas de maisons non-meublées. C’est la jurisprudence qui vient parfois compléter la loi concernant les habitations meublées.

Le Code civil donne quelques généralités :
- Le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
- Le preneur est responsable des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison.

Le bail reprend généralement les règles de la loi de 1989 (habitation non-meublée) et les décisions de justice qui font jurisprudence. Celles-ci suivent une logique certaine :

- Le propriétaire doit prendre en charge les grosses réparations (toiture, murs, placards, réfection du système d’évacuation des eaux usées), le remplacement des meubles et appareils rendus hors d’usage par la vétusté, la réfection des puisards et fosses septiques ainsi que leur vidange.
- Le locataire se doit d’entretenir les lieux "en bon père de famille" et de prendre en charge les réparations de dégradations dues à un manque d’entretien, de rendre les lieux propres à son départ. Il doit prendre en charge les petites réparations et entretenir les équipements.
Bref, si la machine à laver tombe en panne, c’est au locataire de la faire réparer. Si elle est à changer pour cause de vétusté, c’est au propriétaire d’en assumer les frais.

Enfin, sachez que le locataire qui paye son loyer est "chez lui" et que le propriétaire n’a donc aucun droit de pénétrer dans la maison sans son autorisation.

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