Les formalités
Le permis de construire
Pour tout terrassement ou aménagement important, pour toute construction ou modification d'une construction, une demande de permis de construire ou de modifier doit être déposée à la mairie du lieu de construction.
Elle doit éventuellement être soumise à l'avis
du lotisseur ou de l'association syndicale du lotissement
lorsque le cahier des charges le prévoit.
Selon la taille du projet, plusieurs des éléments énumérés
dans la rubrique "Pièces
à fournir" peuvent être présentés sur un document
unique sous réserve de garantir une bonne lisibilité.
La Mairie, après étude, adresse le dossier
de demande de permis de construire au Service de l'Urbanisme.
Une réponse doit être obtenue dans un délai d'un mois. La
construction doit être faite dans l'année qui suit l'attribution
du permis, sinon celui-ci devient caduc. Il n'y a pas de temps
limite pour la construction. Cependant, il ne doit pas y avoir
d'interruption de travaux pendant plus d'un an.
Le test de percolation
Depuis 1997, la réalisation d'un test de percolation est devenue obligatoire (arrêté n°1506/CM du 29/12/1997) pour tout projet de nouvelle construction.
Au préalable à la demande de permis de construire, il convient de recourir à une analyse de sol permettant de connaître la composition de ce dernier, la profondeur de la nappe et de déterminer le coefficient de perméabilité du sol sur la parcelle du projet. Cette démarche, appelée "test de percolation" permet ainsi de dimensionner avec exactitude les ouvrages d'assainissement à mettre en place pour éviter les fameux débordements.
En quoi consiste le test de percolation ?
- la réalisation d'un
trou dans le sol de 1.5 m de profondeur minimum et de diamètre
approximatif de 5 à 50 cm,
- l'expertise de la nature du sol en place (constitution,
apparence, granulométrie...),
- le remplissage de ce trou par de l'eau pendant une durée
minimum de 4 heures pour recréer les conditions défavorables
de fortes pluies sur le terrain,
- le calcul du coefficient de perméabilité en fonction de
la vitesse d'infiltration de l'eau dans le sol.
Cette prestation simple en apparence nécessite
toutefois une capacité d'expertise de la nature des sols et
une aptitude au dimensionnement de système d'assainissement
ainsi qu'un ensemble de produits et petits matériels. Aussi,
est-il préférable de faire appel à une entreprise spécialisée
dans ce domaine. Celle-ci sera à même de conseiller l'investisseur
dans le choix des systèmes d'assainissement à mettre en place.
Le certificat de conformité
A la fin des travaux vous devez
attester de l'achèvement des travaux en conformité. Cette
déclaration doit être signée par l'entreprise générale ou
les entreprises qui ont travaillé sur votre chantier (le
constructeur ou par votre
architecte. Une commission comportant une personne du
service de l'hygiène viendra contrôler les travaux et donnera
son accord.
Le certificat de conformité atteste que
votre maison a bien été réalisée suivant les plans remis lors
de la demande de permis
de construire. Ce certificat vous permet d'être exonéré
des impôts fonciers pendant les cinq premières années. Il
n'est qu'une formalité administrative et ne garantit nullement
la bonne exécution des travaux de construction et leur solidité.
La responsabilité des constructeurs
La loi applicable en Polynésie est la suivante: si les constructeurs ne sont pas obligés de s'assurer, ils n'en sont pas moins responsable pendant 10 ans des malfaçons de leur construction. Cela signifie que si vous trouvez un vice caché dans votre maison, même 5 ans après la réception des travaux, vous pouvez vous retourner contre le constructeur. Il faut espérer qu'il n'a pas fait faillite entre temps et, s'il n'est pas assuré, qu'il est solvable!
Attention ! Ne jamais entreprendre de
construction sans contrat. C'est lui qui vous permettra de vous
défendre en cas de litige avec l'entrepreneur.
- Les conseils d'un expert
Ce que dit la loi N°78-12 du 4 janvier
1978 (JOPF du 8 août 1996) : - Tout constructeur d'un ouvrage
est responsable pendant 10 ans envers le maître-d'ouvre ou l'acquéreur
de l'ouvrage des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage
et qui le rendent impropres à sa destination.
- Cette responsabilité s'étend également aux dommages qui affectent
la solidité des éléments d'équipement d'un bâtiment, mais seulement
lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages
de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert
(c'est-à-dire un élément dont le démontage ou le remplacement
ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière
de cet ouvrage; (exemple: canalisation encastrée dans la dalle).
Les autres éléments d'équipement du bâtiment font l'objet d'une
garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux
ans à compter de la réception
de l'ouvrage (exemple: mitigeur défectueux). - Le constructeur
de l'ouvrage est :
- tout architecte,
entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de
l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage
- toute personne qui
vend après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait
construire.
- Le fabricant d'un ouvrage ou d'un équipement est solidairement
responsable des obligations à la charge du constructeur (exemple:
importateur d'un panneau solaire défectueux).
- Le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à la réception
des travaux, des mêmes obligations que les architectes, entrepreneurs
et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat.
Ces garanties bénéficient aux propriétaires
successifs de l'immeuble
La "garantie de parfait achèvement"
À partir de la réception de l'ouvrage, l'entrepreneur est tenu pendant
un an à la "garantie de parfait achèvement". Cette garantie
s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par
le maître d'ouvrage, soit par les réserves mentionnées au
procès verbal de réception, soit par voie de notification
écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.
Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation
sont fixés d'un commun accord par le maître d'ouvrage et l'entrepreneur
concerné.
Contrairement à la garantie sur 10 ans, la garantie de parfait
achèvement concerne uniquement les petits dommages ou finitions
à faire, visibles immédiatement ou dans les premiers mois
qui suivent la réception des travaux.
L'assurance décennale
Elle n'est obligatoire ici en Polynésie française que pour
les établissements accueillant du public et les immeubles.
Elle représente 2 à 5 % du prix total de la construction,
et est payée une fois pour toutes au moment de la signature
du contrat.
Contrairement à ce que pourraient croire certains, elle n'est
pas un contrat d'entretien. La décennale ne prend en compte
que les gros dégâts. Sa souscription ne sera accordée qu'au
bon vouloir de l'assureur avec des garanties très strictes
(contrôle de la construction par un expert
en bâtiment.
Voir aussi: Soyez vigilant ! - La garantie décennale -
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