Savoir s'entourer de professionnels

Il est utile - voire indispensable - de s’entourer de professionnels, pour éviter les
petits ou gros «désagréments» au moment de construire, d’acheter, de vendre, de
louer un terrain, une maison, ou un appartement.
Tour d’horizon des différents partenaires et leurs domaines de compétence respectifs…

Le géomètre: délimiter, topographier, matérialiser.
C’est un professionnel exerçant à titre libéral; il intervient à différentes phases de votre projet:
La délimitation du terrain: si la parcelle de terrain sur laquelle vous envisagez de construire provient d’un morcellement, le géomètre effectue la division et contrôle la mise à jour du plan cadastral, à condition d’être agréé par le service du cadastre (ce qui est le cas de tous les membres de la Chambre Syndicale).

Le projet: le géomètre exécute un plan topographique sur lequel figurent tous les détails du terrain existant: routes, murs, caniveaux, etc… avec les altitudes et les pentes du terrain. Si nécessaire, il réalise un projet de terrassement et fournit tous les éléments du dossier de demande de permis de terrassement (obligatoire) au Service de l’Urbanisme.

L’implantation: une fois l’autorisation délivrée, il matérialise sur le terrain l’emplacement des travaux à effectuer: terrassement, bâtiments, réseaux… et s’assure que vous respectez bien les «prospects» (distances minimales entre la limite de propriété et la construction). Tous les géomètres diplômés, en activité, sont rassemblés au sein d’une Chambre Syndicale des Géomètres et Photogramètres afin d’harmoniser leurs prestations.

L’architecte: présent du début jusqu’à la fin.
Il vous conseille tout au long de la construction de votre maison.

Son rôle?
Concrétiser vos idées et vos envies, même les plus évasives… Intervenant entre le maître d’ouvrage (vous) et l’entrepreneur, il défendra en toute neutralité vos intérêts, repérera les défauts et les embûches, veillera à la qualité des sols et à la mise en oeuvre de la construction.

Il assurera:
- La conception des plans,
- La constitution du dossier de permis de construire,
- La consultation et le choix des entreprises, la direction et la surveillance des travaux, la vérification des factures.
Vos rapports avec l’architecte sont clairement définis par un contrat qui détermine l’ampleur de sa mission, les droits et devoirs réciproques, ainsi que le montant et les modalités de règlement des honoraires. Ceux ci sont librement négociés et sont d’environ 10% du budget total de la maison.
Par contre, si vous souhaitez simplement constituer un dossier de permis de construire, vous aurez alors à régler 30% de ces mêmes 10%.
L’adhésion à l’Ordre des Architectes est obligatoire pour tout architecte exerçant sur le territoire. Il est assuré en «garantie décennale» (voir: «responsabilité et garantie décennale») et doit intervenir obligatoirement pour toute construction supérieure ou égale à 600 m2.

L’architecte d’intérieur: pour l’aménagement et l’agencement.
Il est le lien évident entre la structure de notre future maison et la vie que nous allons y mener; c’est celui qui va prendre en considération notre façon de vivre et agencer notre intérieur en respectant notre personnalité.
L’architecte d’intérieur est avant tout un technicien formé à l’architecture, aux matériaux et à leur mise en oeuvre , au design, aux techniques d’éclairage et de ventilation, aux couleurs, à l’art, au paysagisme etc.
Lorsqu’il intervient après l’architecte, il doit analyser le cadre conçu par celui-ci et les désirs du client pour adapter et éventuellement corriger la structure de base. L’architecte d’intérieur ne fabrique rien: il crée et vend son savoir faire. Avec un budget et l’analyse des besoins du client, il va proposer un projet complet d’aménagement qui peut aller jusqu’au choix des double-rideaux et des poignées de porte, en passant par l’abattement ou la création de cloisons, etc (projet de ré-aménagement ou de rénovation). Véritable maître d’oeuvre, il prend en main l’ensemble de l’opération: l’achat des matériaux, la coordination des corps de métiers, le suivi du budget, etc.

Le paysagiste: l’architecte des espaces verts.
Le paysagiste intervient sur tous les milieux est espaces verts à protéger ou à aménager.
Il tire parti des lieux pour faire émerger leur valeur. Il dégage notamment les possibilités techniques les plus adaptées à la construction et au site en tenant compte des contraintes imposées par vous, le client (budget à y consacrer…), mais aussi par le plan d’urbanisme, l’environnement.
Sa mission peut aller de l’avant-projet (conception) à la réalisation et au suivi du chantier (maîtrise d’oeuvre).
Un jardin aménagé aujourd’hui va se développer au cours des années… faire appel à un paysagiste permet d’anticiper et de planifier l’évolution de vos espaces verts. Pour la réalisation de jardins privés, il collabore avec d’autres corps de métier et, à son tour, s’entoure de spécialistes en végétaux (compétences encore rares au fenua).
Ses connaissances approfondies en botanique se conjuguent avec des compétences en architecture, en travaux publics et en horticulture. Si cela est nécessaire et si vous le lui demandez, le paysagiste prévoit aussi les systèmes d’irrigation et d’éclairage.
Attention, sa fonction est distincte de celle du jardinier. Le métier de paysagiste n’est pas encore développé en Polynésie française; de plus le titre n’est pas protégé. Cette appellation générique regroupe donc des professionnels aux compétences diverses, de l’architecte à l’entrepreneur, voire au jardinier.

Le dessinateur: aider à la conception.
Pour des surfaces inférieures à 600m2, vous devrez au préalable faire élaborer les plans de votre maison, soit par un architecte ou une entreprise générale, soit par un dessinateur, afin de déposer votre permis de construire.
L’un comme l'autre ont de plus en plus recours à la modélisation 3D, ce qui permet d’avoi r une meilleure lecture des plans; vous pouvez ainsi mieux appréhender le rendu final de votre maison, tant du point de vue des proportions et des volumes que de l’agencement intérieur. Le dessinateur vous aidera à concevoir votre habitat en harmonie avec vos désirs et votre budget, tout en respectant la réglementation en vigueur (urbanisme, cahier des charges du lotissement, PGA…). Rappelons cependant que si nombre d’entre eux sont tout à fait compétents, ils n’ont pas forcément pour autant ni le savoir-faire, ni la qualification d’un architecte diplômé…
C’est durant la phase d’avant projet que vous définirez avec le dessinateur les grandes lignes (surfaces , nombre de pièces, disposition des éléments, implantation sur le terrain). Il vous proposera plusieurs solutions qui peu à peu s’approcheront d’un projet définitif plus détaillé.

Le maître d’oeuvre: un chef d’orchestre!
Concernant votre projet, il peut être chargé de la conception et des études, du suivi des travaux et de la coordination des différents intervenants. En règle générale, la maîtrise d’oeuvre est assurée par un architecte ou un bureau d’études, mais cette tâche peut être également confiée à un spécialiste.

Son rôle:
- Constituer les dossiers administratifs et d’études, rédiger les contrats,
- Procéder aux appels d’offre,
- Faire appliquer les clauses du marché,
- Valider les procédures et les plans d’exécution des différents corps d’état,
- Contrôler la qualité des matériaux et leur mise en oeuvre selon les règles de l’art sur le chantier,
- Provoquer les réunions de chantier avec les différents intervenants en vue de la bonne marche du projet (planning, sécurité de chantier, résolution des éventuels problèmes rencontrés, coordination des entreprises),
- Suivre le projet sur le plan financier: vérification des quantités mises en oeuvre et application d’éventuelles pénalités lors des présentations des situations de travaux des entreprises,
- Procéder à la réception des travaux.

L’expert: un avis technique.
Terrain: avant ou après l’achat de votre terrain, il est préférable de faire vérifier les conditions de stabilité ou de faisabilité du projet de terrassement, de soutènement, de construction (maison et piscine).

Bâtiment: l’expert en bâtiment peut procéder à un diagnostic technique (état de la construction, environnement, travaux à engager, etc…), aux fins d’estimation, pour le vendeur.
Voir aussi: Les conseils d'un expert

L’entrepreneur: contrat détaillé!
L’architecte peut vous aider à consulter les entreprises, mais c’est à vous de faire jouer la concurrence entre les différentes entreprises, notamment en faisant rédiger des devis précis et détaillés, établis à partir des plans et descriptifs.
Vérifiez ou faites vérifier par une personne compétente les devis des entreprises et surtout faites établir préalablement un contrat détaillé précisant notamment:
- Le nom de l’entreprise qui doit fournir son N° Tahiti ainsi que les attestations à jour de déclaration CPS et Service des Contributions, d’assurance RC professionnelle;
- La nature exacte des travaux confiés et les fournitures que vous prenez à votre charge;
- Un devis descriptif et des plans d’exécution précis et détaillés, par corps de métier;
- Le délai (début, durée et fin des travaux);
- Les pénalités de retard par jour;
- Le mode de paiement à l’entrepreneur;
- L’échelonnement précis des paiements en fonction de l’avancement des travaux;
- Si le prix est convenu global et définitif ou si des modifications sont possibles, établissez un contrat séparé avec chacun des entrepreneurs intervenant sur le chantier.

L’agent immobilier: pour gagner du temps
Vendre un bien n’est pas toujours de tout repos, les transactions peuvent s’avérer longues et difficiles. À moins d’avoir du temps et d’être un bon négociateur, mieux vaut parfois confier cette tâche à un agent immobilier.

Quels services peut-il offrir?
Il dispose d’un portefeuille de clients dont il connaît déjà les attentes et pourra opérer un tri sélectif parmi une liste d’acquéreurs potentiels. Le vendeur gagne ainsi un temps considérable.
Il peut également rédiger des annonces, procéder à une estimation du bien et confronter sa valeur immobilière à la valeur du marché (rapport entre l’offre et la demande) pour suggérer un prix de vente adéquat.
En tant qu’intermédiaire rompu à la négociation, l’agent immobilier peut être un médiateur efficace, certaines transactions se heurtant à des problèmes de communication entre vendeur et acheteur ou à un désaccord sur le prix de vente.
L’agent immobilier peut également être un partenaire en matière de location (Voir: « Le guide du locataire»).
Dans tous les cas, l’agent immobilier ne peut intervenir que s’il est en possession d’un mandat écrit.
Rappel: cette profession est réglementée depuis 1994 (liste des agents immobiliers agréés sur www. consommation.pf).
Voir également: Le rôle de l'agent immobilier.

Le notaire: formalités et légalité
Si l’agent immobilier peut prendre en charge le compromis de vente, seul le notaire est habilité à rédiger l’acte définitif. Cependant de plus en plus, c’est le notaire qui tend à gérer l’intégralité du dossier, ce dernier comprenant des formalités pointues comme la vérification de l’origine des titres de propriété ou les droits de préemption au profit des collectivités. Sa mission est de vous permettre de réaliser la vente, en toute sécurité. Le notaire ne remettra le prix au vendeur qu’après la transcription de la vente à la Conservation des hypothèques; c’est la formalité qui rend la mutation opposable aux tiers. Une fois dans vos murs, nombre de prestataires de services, patentés ou entreprises, sont là pour vous simplifier la vie: faites appel à eux pour les tâches ménagères, l’entretien du jardin ou de la piscine, ou encore le gardiennage!
Voir aussi: Le notaire et les frais de notaire

L’entreprise de nettoyage: 100% utile
Quelques particuliers réussissent à dénicher la «perle rare», la femme de ménage de confiance, régulière et méticuleuse. Pour les autres, ceux qui hésitent à ouvrir leurs portes et placards, tout ou partie des tâches ménagères peut être confié à une société spécialisée.
Le tarif, abonnement ou facturation ponctuelle, dépendra de la prestation, de sa durée, sa fréquence, du nombre de pièces de votre demeure, des contraintes particulières (ex: matériau dont l’entretien est délicat) ou de vos exigences spécifiques.
Le prix ne doit pas être votre seul critère… Nombre d’entreprises ont engagé une démarche qualité.
Dans le cas d’un nettoyage de fin de chantier, le devis est établi en fonction de la surface à traiter, de l’état des sols après le départ des entreprises, du type de revêtement; le coût horaire inclut le temps de déplacement de l’équipe et le coût des produits et matériels utilisés (ex: autolaveuse). Certains prestataires proposent d’assumer les travaux en hauteur, comme le nettoyage de vitres ou de chéneaux inaccessibles ou peuvent gérer votre repassage (hors domicile).

Le jardinier: une vraie main verte.
Il vous décharge des corvées comme le ramassage des feuilles mortes, l’entretien du gazon, la taille des arbustes, la lutte contre les «bestioles», l’arrachage des mauvaises herbes, etc… Bref, il vous évite d’être débordé par une végétation luxuriante, vite envahissante; du coup, vous profiterez mieux de votre espace vert (sans broyer du noir). La fréquence de ses interventions, donc du budget à y consacrer, dépend de la nature de votre jardin et du résultat que vous en attendez: si vous ne supportez pas le moindre brin d’herbe qui dépasse, il sera fréquemment «dans vos plates-bandes».

Le piscinier: pour profiter pleinement de votre bassin.
Si vous êtes peu doué pour l’entretien de la piscine, que vous manquez de vigilance ou de constance, des soucis risquent de survenir dans votre bassin: développement d’algues, liner taché, eau trouble… En ce cas, remettez-vous en à un professionnel, qui sera à même de vous proposer un forfait d’entretien mensuel (le plus souvent) à raison d’un passage par semaine, sa prestation comprenant l’emploi des produits d’entretien adéquats.

La société de gardiennage: sécurité maxi.
Déjà sollicités par les syndics de copropriété et les entrepreneurs du bâtiment, ces professionnels qualifiés fournissent également des prestations aux particuliers, «à la carte» et fixées contractuellement. Pour ne plus craindre les intrusions, les cambriolages, le vandalisme, ils sont à même d’organiser: - Le gardiennage en poste fixe d’un terrain objet d’un litige, d’un chantier en cours, d’une maison inhabitée durant les vacances ou encore la gestion du parking à l’occasion d’une réception, par exemple. - Des rondes de jour ou/et de nuit, - La surveillance à distance de votre résidence, par système radar ou vidéo (lire aussi notre dossier «sécurité»).

Voir aussi: La responsabilité des constructeurs - Copropriété et syndic -