Vous faites construire votre maison: sachez que la loi vous protège de certaines malfaçons.

La garantie decennale:
En France métropolitaine, la loi protège les futurs propriétaires d’immeuble en faisant peser sur les constructeurs, et toutes personnes impliquées dans la construction en particulier l’architecte, une responsabilité des vices cachés pendant dix ans, lorsque ces vices mettent en péril la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropres à sa destination. C’est ce que l’on appelle plus communément la responsabilité décennale.

Mais le législateur n’a pas seulement posé le principe d’une présomption de responsabilité à l’égard des constructeurs, il a de plus voulu s’assurer de leurs solvabilités afin de protéger les acquéreurs de ces immeubles.

Aussi, il n’a pas hésité à imposer une obligation d’assurance aux constructeurs. Ces derniers doivent souscrire un contrat qui les garantie de toute réclamation qui leurs est présenté sur le fondement de la responsabilité décennale.
C’est la garantie décennale.

Les textes de référence sont:
- La loi Spinetta du 4 janvier 1978 a modifié entre autre l’article 1792 et suivant du code civil.

Il stipule «tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.»
- L’ancien «article 1792» créé par la Loi du 3 janvier 1967 déclarait: «Si l’édifice périt en tout ou partie par le vice de la construction, même par le vice du sol, les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage en sont responsables pendant dix ans.»

Comme vous pouvez le constater, l’évolution a été d’étendre la portée de la responsabilité décennale.
Autrefois, vous pouviez rechercher la responsabilité décennale de votre constructeur uniquement sur des vices cachés susceptibles de mettre en péril la solidité du bâtiment. Aujourd’hui, vous pouvez rechercher la responsabilité décennale du constructeur:
- lorsque les vices résultent du sol,
- lorsque les vices affectent des éléments d’équipement de l’ouvrage qui le rendent impropre à sa destination.

L'application en Polynésie française
En Polynésie française, Le Territoire n’a rendu applicable qu’une partie de la Loi Spinetta (JOPF 8 Août 1996). Les principes de la responsabilité décennale sont applicables, mais l’obligation d’assurance ne l’est pas. Ce qui signifie que le constructeur demeure responsable, comme en métropole, mais il n’a pas l’obligation de souscrire une assurance pour garantir ce risque; l’assurance est facultative et laissée au choix de chacun. Mais attention, les polices de garantie décennale proposées sur le territoire sont légèrement différentes de celles proposées en métropole. En effet, en France métropolitaine, les assureurs sont tenus de garantir tous les désordres relevant de la responsabilité décennale des constructeurs. En Polynésie française, l’obligation d’assurance n’ayant pas été retenue, les assureurs peuvent réduire la portée de leurs couvertures et proposer des polices d’assurances décennales plus limitées.

Le plus souvent, les polices souscrites localement garantissent les constructeurs lorsque les vices cachés mettent en péril la construction. Il faut qu’il y ait effondrement ou menace d’effondrement. L’impropriété à destination n’est, en général, pas garantie. Le constructeur n’en demeure pas moins responsable. Cependant sa solvabilité n’est pas assurée par la mise en place d’une police d’assurance.

Quels sont les vices relevant de la responsabilité décennale?
Seuls sont visés les vices «cachés».
Ce qui signifie que tous les défauts qui apparaissent avant la réception de l’immeuble ne sont pas concernés.

Les malfaçons relevées par le propriétaire au moment de la réception de son immeuble ou de son appartement, relèvent de la garantie de parfait achèvement.
Les désordres sont signalés au constructeur qui doit effectuer les travaux de réparation ou de finition dans le délai d’un an suivant la réception. Les vices cachés doivent mettre en péril la solidité de l’ouvrage.
Il s’agit en général de malfaçons dans la réalisation ou la conception du gros œuvre, des fondations, et de la structure du bâtiment.
Le plus souvent ce sont des fissures qui apparaissent.

Mais les vices cachés peuvent aussi affecter la solidité des éléments d’équipement du bâtiment. Cela vise uniquement les équipements indissociables de l’ouvrage, c'est-à-dire qui ne peuvent être isolés sans détérioration de l’ouvrage. Par exemple, les réseaux encastrés dans les dalles ou dans les murs.

Les équipements dissociables ont une garantie de bon fonctionnement imposée aux constructeurs pendant deux ans à compter de la réception du bâtiment.

Conclusion
Vous construisez, vous achetez une maison ou un appartement……… soyez prudent.

N’hésitez pas à poser des questions: qui sont les constructeurs? Depuis combien de temps cette entreprise de construction est-elle sur le territoire? Visitez des maisons qu’ils ont réalisées. Demandez les attestations d’assurance des entreprises si celles-ci vous confirment être assurées.

Lors de la réception de votre maison ou de votre appartement, établir un procès verbal de réception qui sera signé par votre constructeur ou promoteur et par vous-même. Dans ce document, préciser tous les désordres qui vous apparaissent et tous les travaux commandés qui n’ont pas encore été effectués.

En cas de difficultés, n’hésitez pas à rencontrer des professionnels qui pourront vous conseiller sur les démarches et recours à entreprendre.