La construction d'une maison sur un terrain est soumise à des règles très strictes qui tiennent compte des conséquences de l'urbanisation sur l'environnement et le paysage. Pour savoir si les terres vierges qui entourent votre terrain sont constructibles et dans quelles conditions, vous pouvez consulter le Plan Général d'Aménagement (PGA) de la commune.

Il est très important de se poser un certain nombre de questions avant de faire son choix définitif. Quelles obligations, quelles contraintes allez-vous rencontrer ?

Le terrain qui vous plaît est-il constructible ?
- Renseignez-vous auprès des services d'urbanisme de la mairie afin de savoir si votre terrain est situé dans une zone constructible.
- Vérifiez si la demande de permis de construire est soumise à une contrainte particulière (terrain situé dans une zone protégée).

Le terrain est-il viabilisé ?
Vérifiez si le terrain est raccordé à tous les réseaux (eau, électricité, tout-à-l'égout, réseau routier, téléphone).

Les servitudes civiles:
Elles concernent les règles de voisinage : distance pour la plantation de haies, hauteur des arbres, droit de passage sur le terrain, .... Ces servitudes doivent figurer dans le contrat de vente du terrain.

Les limites du terrain:
Pour éviter tout litige ultérieur, il est nécessaire de connaître précisément les limites du terrain et, pour cela, d'en obtenir le bornage. En effet, les limites qui figurent au cadastre sont insuffisantes. Elles ne sont que des indications destinées à établir la valeur fiscale des propriétés. Demandez au vendeur de vous fournir un plan de bornage et un arpentage réalisé par un géomètre. Par prudence, faites refaire un relevé par un géomètre afin d'éviter toute mauvaise surprise.

Le certificat d'urbanisme

C'est le document qui garantit que votre terrain est constructible.

Il indique :
- les règles d'urbanisme (densité de construction, implantation dans l'environnement et le paysage, .) qui devront être respectées par la construction envisagée.
- La destination (commerce, habitation, industrie) et la nature de la construction ainsi que l'aspect extérieur, les dimensions, les aménagements des abords (murs, haies...).
- Les servitudes publiques (lignes à haute tension, câbles souterrains, canalisations, droit de passage...).
- La desserte par les équipements publics existants ou dont la mise en place est prévue (raccordement aux égouts prévu dans les dix ans...).

Il doit être annexé à tout acte de vente.

Il fixe les règles générales et les servitudes d’occupation des sols sur une commune ou un groupe de communes. ces règles sont justifiées par le caractère du site, de l’agglomération, les nécessités générales ou locales. le pga fixe un zonage : la commune est divisée en zones ou secteurs auxquels est affectée une destination et une réglementation particulière. c’est le cas notamment des communes de papeete, pirae, arue, papara, paea, punaauia, moorea-maiao, tahaa, nuku hiva etc… par conséquent, les constructions envisagées doivent respecter les règles applicables aux terrains situés dans les différentes zones. renseignez-vous auprès de votre mairie ou du service de l’urbanisme (site internet : www.urbanisme.gov.pf). les pga applicables (règlements et plans) y sont accessibles et téléchargeables.

Le Plan d’Aménagement de Détails (PDA)

Il s’applique à une portion déterminée du territoire d’une commune. il correspond à un plan spécifique sur cette partie de territoire à laquelle va être associée des règles de construction et d’aménagement particulières. le seul paD opposable à l ’heure actuelle concerne la
vallée de la papenoo.

La Note de Renseignement d’Aménagement (NRA)

Ce document, normalement demandé par votre notaire, vous fournit toutes les informations concernant votre terrain :
• Les règles d’urbanisme applicable au terrain, par le biais des références faites au code de l’aménagement ou au PGA vous concernant, mais aussi au cahier des charges si votre projet se situe dans un lotissement ;
• La destination (commerce, habitation, industrie) ;
• Les servitudes publiques (lignes à haute tension, servitudes de curage, servitude aux abords des ouvrages de voiries, servitudes aux abords des terrains d’aviation, servitudes radioélectriques et aéronautiques de dégagement…).
Ce document intègre aussi la situation du terrain au regard des Plans de Préventions des Risques naturels (PPR).
En tant que particulier, vous pouvez également solliciter une demande de NRA. Cette demande est à effectuer soit sur papier libre, soit à partir du formulaire téléchargeable depuis le site internet du service de l’Urbanisme( www.urbanisme.gov.pf).
Dans ce cas, le dossier de demande doit comprendre :
• Un plan de situation ;
• Un plan du terrain, établi par un géomètre ;
• Un extrait du plan cadastral de la parcelle concernée lorsque le terrain est situé dans une zone soumise à conservation cadastrale (le document est à retirer auprès du service en charge du cadastre) ;
• Un extrait du document d’arpentage en cas de modification parcellaire (partage, rectification de limite).

PPR : Plan de Prévention des Risques naturels

La Polynésie française a engagé l’élaboration de PPR, réalisés à l’échelle communale et adossés aux PGA. Fruits d’une convention tripartite entre l’État, le Pays et le BRGM (Bureau de Recherches Géologiques et Minières), ces PPR sont assortis d’une réglementation précise. Objectif de cette démarche : éviter, par l’instauration d’un cadre et de contraintes, de construire n’importe où et n’importe comment afin de réduire les accidents liés notamment aux catastrophes géo-climatiques. Quatre risques naturels ont été recensés en Polynésie française :
• Mouvements de terrain (glissements, chutes de blocs…),
• Inondations,
• Houles cycloniques,
• Tsunamis.
Des degrés de risque ont ensuite été établis par zone et par commune afin, soit d’interdire toute construction (en bord de mer classé « risque fort » par exemple), soit d’imposer des normes de protection et /ou des adaptations particulières au niveau des constructions (« risque moyen à fort ») pour les bâtiments existants ou à venir (études précises de sols pour des terrains sensibles aux glissements de terrains…).