Conseils

1. Je m’informe…
Vous avez repéré un terrain qui vous plaît. Première démarche à effectuer : consultez le Plan Général d’Aménagement (PGA) de la commune concernée - s’il existe -, pour vous assurer que le terrain est bien constructible et dans quelles conditions.
Le PGA vous renseigne également sur les zones environnantes non encore construites. Vous aurez ainsi une idée des nuisances qui pourraient survenir à l’avenir. Vous pouvez également vous adresser au Service de l’Urbanisme qui pourra vous renseigner sur les permis de construire délivrés dans le voisinage.

2. Avant de signer, je vérifie…
L’authenticité de l’acte de propriété, en consultant la Direction des Affaires foncières ;
Les limites du terrain, et ce pour éviter tout litige ultérieur. A noter que les limites qui figurent au cadastre sont insuffisantes car elles sont uniquement destinées à établir la valeur fiscale des propriétés. Il faut donc demander au vendeur de vous fournir un plan de bornage et un arpentage réalisé par un géomètre agréé ;
La stabilité des terrassements effectués par le lotisseur (demandez une copie du certificat de conformité) ;
Ce qu’il y a en dessous du terrain (faites sonder) ; Que le terrain est bien situé dans une zone constructible (cf. PGA) ;
Si le terrain est raccordé à tous les réseaux (eau, électricité, téléphone, tout-à-l’égout, réseau routier,..) ;
S’il existe - ou non - des servitudes civiles concernant les règles de voisinage (contrainte de mitoyenneté, hauteur des arbres, droit de passage sur le terrain…), car ces servitudes devront figurer dans le contrat de vente du terrain.

3. Je prépare un budget prévisionnel
Ne négligez pas - ou ne sous-évaluez pas - les frais annexes, préalables à la construction : cumulés, ils sont loin d’être négligeables. Un budget prévisionnel aussi précis que possible vous permettra de déterminer l’enveloppe à prévoir et le montant éventuel du crédit à solliciter. Récapitulatif des différents postes à prendre en compte :
- Valeur du terrain à bâtir,
- Frais d’agence immobilière,
- Droits d’enregistrements et frais de notaires (lire nos articles),
- Frais de géomètre (vérification, nouveau bornage),
- Frais d’études complémentaires : stabilité du sous-sol, test de percolation…
- Modelage du terrain : débroussaillage, évacuation de la terre en surplus, remblai, stabilisation de talus (enrochement, etc.)
- Frais de raccordement aux réseaux (terrains non viabilisés) : eau, électricité (dont achat du compteur), téléphone,
- Réalisation d’un chemin d’accès, frais de clôture, portail,
- Mise en forme définitive du terrain (gazon, arbres, arbustes…),
- Frais éventuels imposés par le lotisseur,
- Prêt bancaire (frais liés au dossier de prêt, lire «crédit immobilier»). En sus, prévoyez une enveloppe de protection d’au moins 5 % du coût global de votre projet « achat d’un terrain ».

Droit de préemption : attention
La Polynésie française peut subordonner à déclaration les transferts entre vifs de propriétés foncières situées sur son territoire (ou de droits sociaux y afférents). Cette mesure concerne toutefois uniquement les propriétés situées dans certaines zones de préemption bien définies dans les PGA. Lorsque la parcelle devant faire l’objet d’une transaction est située dans une telle zone, le notaire en informe la commune ou le ministère en charge des Affaires foncières et la DAF. Le Pays ou la commune, titulaire du droit de préemption, dispose alors de deux mois pour exercer son droit de préemption « à charge de verser aux ayants-droits le montant de la valeur des dites propriétés foncières ». À défaut d’accord, cette valeur est fixée comme en matière d’expropriation…

En lotissement : des obligations
Le terrain que vous allez acheter est deja pret a construire car toutes les demarches ont prealablement ete effectuees par les responsables du lotissement. Sachez qu¡¦en signant la promesse d¡¦achat, vous vous engagez a vous conformer au cahier des charges et aux regles de construction du lotissement. Ces documents vous sont obligatoirement remis avec le contrat de vente. Ils precisent vos obligations (entretien des voies privees et des bordures de routes, normes architecturales¡K) et les regles a respecter pour votre future construction (hauteur maximum de votre maison, nature et coloris de la toiture¡K). Renseignez-vous sur le montant approximatif des charges et demandez une copie complete du cahier des charges avant d'acheter.

Direction des Affaires Foncières
Tél : 47 18 18
www.foncier.gov.pf

Service de l’Urbanisme
Tél : 46 80 23 - 46 82 50
www.urbanisme.gov.pf