Acheter un appartement

Les professionnels de l’immobilier ont l’habitude de dire que trois critères prévalent pour choisir son logement : le lieu, le lieu et le lieu ! Il existe cependant d’autres critères à prendre en compte.

Avant l’achat d’un lot de copropriété, vous devez prendre connaissance de certaines informations.

Le règlement de copropriété
Réclamer le règlement de copropriété
et éventuellement ses modificatifs. Il précise les droits et obligations de
chaque copropriétaire ainsi que les
règles de fonctionnement de la copropriété.

Vérifier la destination de l’immeuble
Il peut par exemple interdire l'exercice de toute activité professionnelle, commerciale ou artisanale dans votre immeuble.

Les charges de copropriété
En plus des frais du remboursement de votre emprunt, vous aurez à supporter les charges de copropriété et les travaux des parties communes. Ceci engendre des dépenses généralement plus élevées que si vous étiez locataire.
Demandez au vendeur ses relevés de charges des deux dernières années au moins, afin d’évaluer celles qui vous incomberont. Vous pouvez avoir de mauvaises surprises, notamment dans certaines copropriétés offrant des prestations telles que piscine, salle de sport par exemple où les charges sont assez élevées.

Le sort des travaux décidés avant la vente
Pensez à faire préciser avant la signature d’une promesse de vente, le sort des travaux décidés avant et durant le contrat.
En principe:
• tous les travaux votés antérieurement au compromis de vente, qu’ils soient réalisés ou non au jour de la promesse de vente, resteront à la charge du vendeur;
• tous les travaux votés postérieurement à la signature du compromis de vente seront à la charge de l’acquéreur, à condition toutefois que ce dernier ait été mis en mesure d’assister à l’assemblée générale de copropriétaire et de prendre part utilement au vote.

Appartement, copropriété, charges
L’immeuble est constitué :
• De parties privatives, qui appartiennent en propre à chaque copropriétaire et qui sont réservées à son usage personnel: par exemple les logements, les caves,
les garages;

• De parties communes, qui sont donc la propriété de l’ensemble des copropriétaires et destinées à l’usage de tous (toiture, murs porteurs, escaliers, couloirs, planchers…). Comme chaque copropriétaire, vous aurez à supporter financièrement les charges de copropriété et les travaux des parties communes. Avant de vous décider pour l’achat d’un lot de copropriété, il est indispensable de prendre connaissance de certaines informations.

• Réclamez le règlement de copropriété (et ses modificatifs) : ce document précise les droits et obligations de chaque copropriétaire ainsi que les règles de fonctionnement de la copropriété.

• Vérifiez la destination de l’immeuble : le règlement de copropriété peut par exemple interdire l’exercice de toute activité professionnelle, commerciale ou artisanale dans votre immeuble.

Mention de superficie
Le mesurage est prescrit par la loi dite «Carrez» ; depuis 1997, il est fait obligation de mentionner la superficie de la partie privative des lots de copropriété.
- Échappent à cette obligation : les caves, garages, emplacements de stationnement et les lots de moins de 8 m2.
- La superficie qui doit être mentionnée est celle « des planchers clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cage d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres ».
- En l’absence d’indication de superficie, la nullité de la vente peut être demandée (seul l’acquéreur pourra invoquer la nullité de l’avant-contrat ou du contrat).
- Au cas où la surface réelle se révélerait inférieure de plus d’1/20ème (soit 5 %) à celle indiquée dans l’acte, une réduction proportionnelle du prix peut être demandée. Le jour de la signature de l’acte authentique, le notaire remet à l’acquéreur une copie simple de l’acte ou un certificat reproduisant la clause de l’acte mentionnant la superficie.

Acheter sur plan
Le principe de la Vente en état de Futur Achèvement (VEFA) consiste pour l’acheteur à acquérir un bien immobilier sur plan et à participer à son financement au fur et à mesure de la réalisation des travaux.

Acheter du neuf
Un logement est considéré comme neuf durant l’année d’achèvement de sa construction, à condition de n’avoir jamais été occupé.
- avantages : meilleur confort (notamment en matière d’isolation phonique et thermique), surfaces optimisées, garantie des vices de construction, frais de notaire réduits.
- inconvénients : plus cher que l’ancien, et parfois loin des commerces, écoles…

Acheter de l’ancien
• Pour vérifier l’état de l’immeuble (toitures, cage d’escaliers, façades, sous-sol…), prévoyez une visite approfondie du bâtiment, si possible accompagné par un professionnel et renseignez-vous auprès du syndic, notamment sur les travaux prévus et à prévoir, l’existence éventuelle d’impayés.

• Concernant les travaux : ceux votés antérieurement au compromis de vente (qu’ils soient réalisés ou non au jour de la promesse de vente) restent, en principe, à la charge du vendeur. En revanche, tous les travaux votés postérieurement à la signature du compromis de vente seront à la charge de l’acquéreur (à condition toutefois que ce dernier ait été mis en mesure d’assister à l’assemblée générale de copropriétaire et de prendre part utilement au vote).
Pour éviter tout litige, pensez à faire préciser avant la signature d’une promesse de vente, le sort des travaux décidés avant et durant le contrat.

• Afin d’évaluer les charges de copropriété qui vous incomberont, demandez au vendeur ses relevés de charges relatives aux deux dernières années (au moins). De mauvaises surprises pourraient survenir, notamment dans certaines copropriétés offrant des prestations dites « de standing » telles que piscine, salle de sport par exemple, où les charges s’avèrent assez élevées.

Malfaçons à réception
Les éventuelles malfaçons que vous pourriez relever au moment de la réception de votre appartement neuf relèvent de la garantie de parfait achèvement ; les désordres sont alors signalés au constructeur qui doit effectuer les travaux de réparation ou de finition dans le délai d’un an suivant la réception. Les équipements dissociables de l’ouvrage sont soumis, quant à eux, à une garantie de bon fonctionnement imposée aux constructeurs pendant deux ans, à compter de la réception du bâtiment.