Les prêts classiques proposés par toutes les banques

Le crédit immobilier est un financement par emprunt destiné à couvrir tout ou partie de votre achat immobilier (maison, appartement, terrain), de votre opération de construction, ou encore de vos travaux. les taux d’intérêt étant fixés librement, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence entre établissements bancaires ou/et organismes de crédit.

Ses caractéristiques habituelles
- Il concerne un montant précis;
- Il est accordé par une banque (ou un organisme financier spécialisé);
- Il est établi sur une durée longue (plusieurs années ou décennies), excepté en cas de prêt-relais couvrant une période d’attente entre l’achat d’un bien immobilier et la revente d’un autre bien;
- Il est soumis à un taux fixe sur toute la durée du prêt immobilier, ou bien à un taux révisable;
- Il est souvent lié à un apport personnel. Cependant, un financement de la totalité de l’acquisition (coût du bien + frais de notaire + coût de la garantie) est parfois possible;
- Il est remboursable par mensualités constantes;
- Il est assorti d’une garantie de prêt sur le bien financé;
- Il est systématiquement accompagné d’une assurance décès invalidité souscrite par l’emprunteur; - Il fait l’objet de frais de dossier;
- Il est souvent limité à une partie de la valeur du bien (en général un apport personnel situé entre 10 et 30% est exigé).

Les prêts classiques proposés par toutes les banques
Pour comparer les prêts et déterminer le plus avantageux, le Taux Effectif Global (TEG) est le meilleur indicateur. Outre le taux nominal, il intègre l’assurance décès-invalidité et les frais de dossier que vous aurez à payer; ces frais peuvent varier d’une banque à l’autre.

Pour comparer les prêts et déterminer le plus avantageux, le Taux Effectif Global (TEG) est le meilleur indicateur. Outre le taux nominal, il intègre l’assurance décès, incapacité de travail et invalidité totale, ainsi que les frais de dossier que vous aurez à payer; ces frais peuvent varier d’une banque à l’autre.

Combien peut-on emprunter?
Les banques estiment qu’un ménage peut consacrer au maximum 30 à 35% de ses revenus nets au remboursement d’un prêt immobilier. Pour calculer ce seuil, les banques tiennent compte des crédits en cours, contractés antérieurement (ex: achat de votre voiture).

Prenons l’exemple de M. et Mme Tamari. Ils gagnent à eux deux chaque mois 500 000 Fcfp. Ils ont acheté récemment une voiture à crédit et remboursent 50 000 Fcfp par mois. Le montant des mensualités de remboursement du crédit immobilier que la banque acceptera de consentir ne pourra pas excéder 150 000 Fcfp (30% de 500 000 Fcfp) moins 50 000 Fcfp de crédit auto, soit 100 000 Fcfp. Ce calcul vous permettra de déterminer le montant global que vous emprunterez. Sur 15 ans, on estime le montant du prêt à 100 fois celui du remboursement mensuel. Dans notre exemple, M et Mme Tamari sont capables de rembourser 100 000 Fcfp par mois. Ils peuvent donc emprunter environ 10 millions sur 15 ans (100 000 X 100).

Comment calculer le montant maximum de votre acquisition immobilière?
Sachant quelle somme vous pouvez emprunter, vous avez les moyens de calculer le montant de votre acquisition. Pour une première estimation, vous devez additionner le montant de l’emprunt et celui de votre épargne.

M et Mme Tamari disposent de 2 millions d’économies. A cette épargne s’ajoutent les 10 millions d’emprunt, soit 12 millions. Pour connaître exactement la valeur du bien qu’ils pourront acheter, ils doivent déduire les frais liés à toute acquisition (frais de notaire, frais de garantie...). Le montant de l’apport habituellement exigé par les banques est de 20% du montant de l’acquisition.

Durée du crédit
La durée de remboursement la plus fréquemment choisie par les emprunteurs est de 15 ans. Le crédit peut toutefois être contracté pour une durée de 20 ans, voire même 25 ans, dans certaines conditions. Plus cette durée est longue, moins la mensualité est élevée. En effet, le capital à rembourser est réparti sur un plus grand nombre d’années. En allongeant la durée du crédit, vous pourrez donc emprunter une somme plus importante sans modifier le montant de vos remboursements mensuels. En revanche, les intérêts que vous paierez seront plus élevés. Ce qui veut dire qu’au total, le coût du crédit augmente lorsque la durée de remboursement s’allonge.

Taux pratiqués
Les différentes banques proposent et des emprunts à taux fixe, ainsi que des emprunts à taux variable. Dans le premier cas, la période de remboursement est déterminée une fois pour toutes et ne fluctue pas en fonction de la variation du taux de base. Il est à noter que la conjoncture (ndlr: à début 2008) est à la hausse des taux…

Le crédit «in fine»
Le crédit «in fine» est un prêt destiné au financement d’opérations immobilières, pendant la durée duquel le capital prêté ne fait l’objet d’aucun amortissement. Il est généralement adossé à un contrat d’assurance vie permettant de rembourser le capital du prêt à échéance. Jusqu’à l’échéance du crédit, le client ne paiera que les intérêts sur le capital emprunté. Ce type de crédit s’adresse le plus souvent à une clientèle patrimoniale.

Les prêts bonifiés
Les dispositifs PHB (construction ou acquisition d’un logement) et PAB (rénovation ou aménagement), qui arrivaient à échéance le 30 juin, sont prolongés jusqu’à épuisement de l’enveloppe initiale

Les prêts bonifiés



PHB - Prêt à l’Habitat Bonifié
La prise en charge par le Pays sur le taux bancaire (taux nominal allant de 5,15 à 5,65 %, selon la durée de l’emprunt) est modulaire, elle varie en fonction de vos revenus et du lieu de réalisation de votre projet immobilier. La bonification est de :
2 % pour les revenus compris entre 400 000 et 650 000 Fcfp, quel que soit le lieu de réalisation de votre projet.
3 % pour les revenus inférieurs ou égaux à 400 000 Fcfp* (Tahiti et Moorea)
4 % pour les revenus inférieurs ou égaux à 400 000 Fcfp* (îles autres que Tahiti et Moorea)
* revenus nets moyens mensuels par ménage emprunteur

Financement : jusqu’à 20 millions Fcfp
Durée maximale : 20 ans.
Conditions :
• Les revenus nets mensuels de votre ménage sont inférieurs ou égaux à 650 000 Fcfp,
• Vous n’êtes pas actuellement propriétaire d’un bien immobilier à usage d’habitation ou de parts de SCI de biens immobiliers à usage d’habitation.
• Vous financez une construction existante ou en projet (maison ou appartement). Nouveau depuis 2008 : le PHB permet également de financer partiellement l’acquisition du terrain (50 % maximum de la valeur du prêt consenti bonifié) + construction d’une maison ou acquisition d’un bien bâti, à condition que la valeur du terrain ne soit pas supérieure à celle de la construction.
En d’autres termes, le foncier peut être inclus dans un PHB à condition que la valeur du terrain soit inférieure à celle de la construction ; dans le cas contraire, seule la construction peut être financée en PHB, le terrain doit être financé intégralement en prêt
complémentaire.
Bon à savoir : depuis la prorogation, les financements de construction sur terrain à bail sont à nouveau éligibles en PHB.
Cette version est valable jusqu’à épuisement de l’enveloppe.

PAB - Prêt à l’Aménagement Bonifié
La version valable jusqu’à épuisement de l’enveloppe vous permet de bénéficier d’une prise en charge par le Pays de 2 % ou 3 % ou 4 % du taux nominal maximum de 5,45 % (hors frais), selon vos revenus et le lieu de réalisation des travaux.
Vos travaux d’aménagement (rénovation, extension, amélioration) peuvent être financés pour un montant compris entre 300 000 Fcfp et 5 000 000 Fcfp, sur une durée maximum de 7 ans.
• Si les revenus nets mensuels de votre ménage sont inférieurs ou égaux à 5 fois le SMIG brut, vous bénéficiez d’un taux de 2,45 % (le pays prenant en charge 3 %) hors frais de dossier. Les ménages des îles autres que Tahiti et Moorea bénéficient d’un taux de 1,45 % (le pays prenant en charge 4 %) hors frais de dossier.
• Si les revenus nets mensuels de votre ménage sont supérieurs à 5 fois le SMIG brut, vous bénéficiez alors d’un taux de 3,45 % (le Pays prenant en charge 2 %) hors frais de dossier, quel que soit le lieu de votre projet d’aménagement.
Renseignez-vous auprès de votre banque.

Voir aussi: Les banques - Le plan d'épargne logement - Le compte épargne logement