La Vente en Etat de Futur Achèvement

Le principe de la VEFA consiste pour l’acheteur à participer au financement des travaux au fur et à mesure de leur réalisation en suivant des appels de fonds répartis en quatre tranches: fondations (35%)
- mise hors d’eau (70 %)
- achèvement (95%)
- livraison (100%).



Droits d’enregistrement
Dans le cadre d’une VEFA, l’immeuble est forcément neuf et, actuellement, l’acquéreur bénéficie d’une réduction importante des droits d’enregistrement (3,75 à 4,25% au lieu de 9 ou 11%); de plus, la VEFA lui assure en principe un prix ferme et définitif dès le stade de la réservation, même s’il y a eu des dépassements de coût au moment de la livraison.

Garantie d’Achèvement
Il existe deux types de garantie d’achèvement:
• Soit la garantie intrinsèque d’achèvement, c’est-à-dire, donnée par le promoteur qui peut justifier de sa capacité à achever l’immeuble,
• Soit la garantie extrinsèque d’achèvement, c’est-à-dire, donnée par un tiers, généralement, un banquier. Le vendeur doit justifier de l’une ou l’autre des ces garanties avant de signer les actes de vente. le principe de la vente en état de fUtUr achèvement (vefa) consiste poUr l’acheteUr à acqUérir Un bien immobilier sUr plan et à participer à son financement aU fUr et à mesUre de la réalisation des travaUx. 20 Guide du propriétaire VEFA: le principe VEFA:
• Si la garantie est intrinsèque, il ne pourra être procédé aux VEFA que si le vendeur peut justifier détenir 75% du montant du prix de vente prévisionnel des différents locaux composant le programme, au jour où il signe la vente.
Il y a lieu d’additionner les trois éléments suivants: les fonds propres, les crédits confirmés qu’il a obtenus et le produit des ventes (déjà encaissé ou à encaisser). Ce taux est réduit à 60% lorsque le financement est assuré à 30% du prix de vente par les fonds propres du vendeur. Les ventes ne peuvent être passées qu’après l’achèvement des fondations.
• Si la garantie est extrinsèque, les ventes peuvent être signées avant l’achèvement des fondations et les prix sont versés à la banque garantissant l’achèvement au fur et à mesure des paiements sur un compte du promoteur, dans les livres de la banque, pour suivi. La garantie extrinsèque résulte de l’engagement de la banque d’assurer financièrement l’achèvement de l’immeuble en cas de défaillance du vendeur.

Réservation et vente
Par précaution, demandez le numéro du permis de construire, purgé du recours du tiers, avant de signer une réservation.
La signature de la réservation d’un appartement nécessite un dépôt chez le notaire d’un chèque de garantie de 5 % du prix de la transaction. Ce contrat, rédigé sous la responsabilité du notaire, engage le promoteur à vous réserver l’appartement choisi. Attention toutefois: cette réservation n’impose ni obligation formelle de vendre, ni celle d’acheter, contrairement à un compromis de vente. En revanche, elle permet d’obtenir des documents (plans de l’appartement, notice descriptive technique…) qui auront une valeur opposable en cas de litige ultérieur. Le contrat de vente définitif ne pourra être signé chez le notaire:
- Qu’à partir du moment où les fondations seront achevées, si l’immeuble bénéficie de la garantie intrinsèque,
- Qu’après l’obtention du permis de construire dans le cas de la garantie extrinsèque.