Avant de vous embarquer les yeux fermés dans l'achat de la maison de vos rêves, garantissez-vous contre les mauvaises surprises et les faux-pas pour que l'aventure ne tourne pas au cauchemar.
L'avant-contrat:
Ne soyez pas négligent !
Avant toute transaction, vous allez signer un accord préliminaire: l'avant-contrat qu'il s'agisse d'un compromis de vente ou d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat. Il représente la partie primordiale, à définir clairement et scrupuleusement, où vendeur et acheteur s'entendent sur le bien et le prix.
Son contenu:
- les termes de l'accord entre les deux parties;
- la désignation du bien vendu, sa description et sa superficie (loi Carrez);
- le prix et la date des versements;
- les conditions de la vente; la durée de l'offre et les modalités de la levée d'option (promesse de vente unilatérale);
- le montant du dépôt de garantie ou de l'indemnité d'immobilisation, de 5 à 10% de la vente; - la date de la prise de possession;
- la date limite pour la signature de l'acte de vente;
- les conditions suspensives. Elles prévoient que le contrat sera nul et que chacun reprendra sa liberté si un certain nombre d'événements arrivent avant la vente définitive (par exemple: terrain révélé non constructible ; refus de prêt bancaire.) ;
- les charges susceptibles de le rendre caduc: hypothèques.
Les conditions suspensives: ouvrez-l'oeil!
L'engagement réciproque (promesse synallagmatique de vente) est suspendu à des conditions suspensives indispensables que le notaire prendra soin de rédiger dans l'avant-contrat.
Les conditions relatives au prêt
La condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt est obligatoire. Elle doit figurer dans l'avant-contrat. Elle s'applique en cas d'emprunt de l'acquéreur à la durée de validité du compromis librement déterminée par les parties est généralement de 3 mois en cas d'emprunt pour permettre à l'acquéreur d'obtenir son financement. Cette clause protège l'acheteur-emprunteur (loi Scrivener), pourquoi?
La clause de non-garantie:
Figurant dans l'avant-contrat, elle permet de vendre un bien «en l'état» même s'il doit faire l'objet d'importantes réparations.
En général, la contenance du bien n'est pas garantie en application d'une clause de l'acte de vente, sauf pour les logements en copropriété (loi Carrez).
- Si l'acquéreur n'a pas pu obtenir le financement, l'avant-contrat sera résilié sans pénalité: le dépôt de garantie ou l'indemnité d'immobilisation (5 à 10% de la vente) lui sera restitué.
- Cependant si l'acquéreur a eu un comportement répréhensible (fausses informations, mauvaise foi), il ne bénéficiera pas de la protection légale et le dépôt de garantie pourra être conservé par le vendeur.
Les conditions suspensives dépendent autant des conditions de vente et d'achat; elles ne peuvent faire l'objet d'une liste exhaustive. Le notaire vous conseillera et facilitera la procédure dans toutes ces formes légales.
Sachez qu'il lui faudra en moyenne deux mois (en fonction du temps nécessaire à l'obtention des documents et de l'accord de prêt) pour constituer un dossier complet jusqu'à la signature définitive de vente.
Les formalités et informations pour la vente
- un extrait d'acte de naissance de moins de trois mois;
- un extrait d'acte de mariage;
- l'acte de propriété afin de s'assurer que le vendeur est bien propriétaire;
- situation hypothécaire si le vendeur a acheté son bien grâce à un prêt qui n'est pas encore remboursé;
- purge de droit de préemption ou d'un droit de préférence;
- certificat relatif aux travaux s'il s'agit d'un bien en copropriété;
- cadastre;
- bornage du terrain;
- garantie des vices cachés;
- permis de construire et le certificat de conformité sont souhaitables si la construction a moins de 10 ans.
Logement de la famille
- Quel que soit le régime matrimonial (communauté ou séparation de biens), un époux ne peut pas vendre seul le logement de la famille.
Concubinage :
- Préférer la sincérité. L'essentiel est que la répartition (moitié chacun ou tout autre proportion) indiquée à l'acte corresponde à la réalité du financement de chacun, afin d'éviter des contestations ultérieures. Il est utile de conserver la trace du paiement.
Remerciements particuliers à Catherine Chodzko
Avant tout achat immobilier vous pouvez consulter un notaire ses consultations sont généralement gratuites.
Mise en garde à l'acheteur
- Ne versez jamais d'accompte directement au vendeur.
- Si vous achetez dans un lotissement, il est utile de consulter le cahier des charges.
- Si vous achetez dans un immeuble en co-propriété, il est utile de consulter le règlement de co-propriété;
- Examinez avec soin l'opportunité de l'acquisition.
- Si vous empruntez: n'oubliez pas de vérifier attentivement ce qui se passera pour votre famille si vous perdez votre emploi et/ou si vous disparaissez, la plupart des prêts prévoient cependant la souscription d'une assurance décès-invalidité.
- Vous achetez une maison: mais qu'achetez-vous avec? Les meubles? La cuisine équipée? les miroirs? le fare potee? Si vous ne le précisez pas, il peut s'ensuivre de graves malentendus.
Carnet d'adresses
